Wideoszkolenie: Dzierżawy nieruchomości

W programie m.in., wybrane zagadnienia:

• Uchwały rady i tryby zawierania umów – kiedy wymagana zgoda rady ( >3 lata / do 10 lat, kolejne umowy, bezprzetarg), jak opisać delegację dla wójta/burmistrza, ryzyka „aneksowania” zamiast nowej umowy; kolizje uchwała–wykaz–zarządzenie.
• Wykazy i ogłoszenia (21 dni, treść, RODO, ważność) – jak liczyć terminy, jakie dane ujawniać, kiedy „przetarg ograniczony” jest skuteczny, wiele wniosków na tę samą nieruchomość, kilka części jednej działki, „stary” wykaz a nowy stan faktyczny.
• Przetargi: warunki, wadium, skargi i protokoły – regulamin vs. warunki, wysokość/forma wadium i skutki (1 uczestnik, brak wadium), skarga w 7 dni i gdzie publikować, czy „drugi” może wejść po rezygnacji „pierwszego”, jawność protokołu (dane oferentów).
• Czynsze, waloryzacje, kaucje i terminy– polityka stawek (zarządzenia), czy i kiedy aktualizować, waloryzacja bez klauzuli (czy możliwa), waloryzacja wstecz/od kiedy, kaucje i rozliczenia, różne cele (ogródki/parkingi/tablice) i „cenniki” jednostek.
• VAT i podatki – kiedy dzierżawa/najem rodzi VAT (cele mieszkaniowe, rolne, komercyjne), zwolnienia, relacja do podatku od nieruchomości, „rolne na własne potrzeby” i przedsiębiorca na stawach.
• Zakończenie, sukcesja i zmiana stron – zgony i brak poświadczenia dziedziczenia, małżonkowie i pełnomocnictwa, aneks vs. nowa umowa, radni (wyłączenia z głosowań), prawo pierwokupu (kumulacja okresów, kiedy nie przysługuje).
• Bezumowne korzystanie i egzekwowanie należności – ustalanie wynagrodzenia (czy 200%), dowody, VAT przy bezumownym, przerwa między umowami, wieloletnie okresy i waloryzacje; kompensaty i przejmowanie nakładów (pawilony), ścieżki polubowne vs. windykacja.

Wzory pism, jakie otrzymają uczestnicy:

Szczegółowy program szkolenia:

Blok 1. Podstawa prawna wydzierżawienia lub wynajmu nieruchomości
Zagadnienia programowe

• Zgody rady (kiedy, do jakich umów/okresów).
• Uchwała i zarządzenie – kolejność, zakres, „co jeśli wykaz już wisi”.
• Umowy do 3 lat i powyżej; kontynuacje, wyjątki, radny.

Pytania

• Jakie zasady należy określić w uchwale rady (w tym zgody rady na tryby bezprzetargowe i przetargowe)?
• Czy przy ogólnych uchwałach zagospodarowania zawieranie kolejnych umów dzierżawy wymagana jest każdorazowo zgoda rady?
• Czy po uchwale upoważniającej burmistrza do zawierania umów do 10 lat można zawrzeć kolejną umowę z tym samym podmiotem na okres do 10 lat?
• Czy można przygotować projekt uchwały bez wskazania trybu sprzedaży?
• Czy przy przedłużeniu 3-miesięcznej umowy o kolejne 3 miesiące konieczna jest uprzednia uchwała rady?
• Co zrobić w przypadku braku uchwały wyrażającej zgodę na dzierżawę na kolejne 3 miesiące?
• Czy można podjąć uchwałę, jeżeli wykaz jest już opublikowany?
• Co powinna zawierać uchwała dotycząca zasad najmu i dzierżaw (z uwzględnieniem przykładowego wzoru uchwały)?
• Czy dopuszczalne jest wydzierżawianie gruntów rolnych pod parkingi miejskie?
• Czy można wywiesić wykaz przed uzyskaniem zgody rady?
• Co zrobić z aktualną umową zawartą z radnym — czy należy rozwiązać ją za porozumieniem stron?
• Co zrobić w sytuacji, gdy rada nie chce podejmować uchwał wyrażających zgodę na dzierżawę w trybie bezprzetargowym, a od nowego właściciela mieszkania wpłynął wniosek o dzierżawę działki pod budynkiem mieszkalnym?
• Czy za zgodą rady można zawierać umowy na czas nieokreślony w trybie bezprzetargowym?
• Czy na dzierżawę gruntu do 3 lat w trybie bezprzetargowym potrzebna jest zgoda rady?
• Czy przy krótkotrwałym (3-dniowym) najmie na cele wystawy, powtarzanym po roku, wymagana jest zgoda rady?
• Czy przed podjęciem uchwały można opublikować wykaz, aby nie tracić 21 dni?
• Czy w uchwale o zgodzie na najem lokalu użytkowego na czas nieoznaczony można zawrzeć zapis: „bezprzetargowo, jeżeli wpłynie tylko jedna oferta”?
• Czy należy czekać z wywieszeniem wykazu do czasu podjęcia stosownej uchwały rady?
• Czy przy kolejnej umowie dzierżawy można wywiesić wykaz na podstawie zarządzenia burmistrza przed uchwałą upoważniającą do podpisania umowy?
• Czy pierwsza umowa najmu lub dzierżawy może zostać zawarta na okres dłuższy niż 3 lata?
• Czy potrzebna jest nowa uchwała, jeżeli po umowie do 3 lat chcemy zawrzeć nową umowę z nowym dzierżawcą na ten sam grunt?
• Czy w przypadku braku możliwości podjęcia uchwały można zawrzeć kolejną umowę na 3 miesiące?
• Czy przy uchwale stanowiącej, że burmistrz za zgodą rady oddaje nieruchomości w najem/dzierżawę na okres >3 lat oraz przedłuża te umowy, umowy do 3 lat mogą być zawierane wyłącznie na podstawie zarządzenia i wykazu (bez odrębnej uchwały)?
• Czy w uchwale o zasadach zagospodarowania nieruchomości (z odesłaniem do u.g.n. i rozporządzenia) burmistrz może dodatkowo wprowadzić zarządzeniem zasady wydzierżawiania?
• Czy można podjąć uchwałę kilka miesięcy przed zakończeniem umowy?
• Co zrobić w sytuacji, gdy uchwała może być podjęta dopiero we wrześniu, a umowa kończy się w lipcu?
• Czy można podpisać umowę z datą obowiązywania od 1 lipca dopiero we wrześniu, po podjęciu uchwały?
• Czy plan wykorzystania zasobu jest innym dokumentem niż wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz czy obejmuje lokale użytkowe, mieszkalne, grunty rolne, grunty pod parkingi i garaże?

Blok 2. Ustalenie stawek czynszu dzierżawy lub najmu

Zagadnienia programowe

• Zarządzenie o stawkach: minimalne/zmiany, skutki dla istniejących umów.
• Waloryzacja, obniżki, kaucja zabezpieczająca.
• Czynsz z góry/z dołu; stawki „przejściowe”.

Pytania

• Czy zarządzenie o stawkach powinno być publikowane w dzienniku urzędowym?
• Czy przy zawarciu kolejnej umowy z tym samym dzierżawcą należy kontynuować dotychczasową stawkę czynszu?
• Czy po podwyższeniu stawek minimalnych w zarządzeniu należy zmienić stawki we wszystkich obowiązujących umowach dzierżawy?
• Jak należy postąpić, jeżeli chcemy zmienić stawki określone w zarządzeniu — czy trzeba aneksować wszystkie umowy i przeliczyć czynsz?
• Jak ustalić wysokość stawek czynszu?
• Jak należy przeprowadzać waloryzację stawek czynszu dzierżawy i najmu oraz kto jej dokonuje?
• Czy można odstąpić od waloryzacji, gdy jej wartość jest niższa niż koszt przesyłki?
• W jakich typach umów należy stosować płatność „z dołu”, a w jakich „z góry”?
• W jakich sytuacjach stawki czynszu mogą zostać obniżone o 50%?
• Jak należy postąpić, gdy gmina od lat stosuje te same stawki i „stare” zarządzenia — czy należy zmieniać umowy i od czego zacząć, aby działać zgodnie z przepisami?
• Czy przy umowach miesięcznych można wprowadzić kaucję w wysokości dwukrotnego czynszu?
• Czy zarządzenie o stawkach z 2013 r. powinno być co roku waloryzowane?
• Czy burmistrz może co roku wydawać zarządzenie ustalające stawki na dany rok?
• Czy dopuszczalne jest aneksowanie samej stawki czynszu?
• Czy można czasowo ustalić czynsz niższy niż umowny do czasu przystosowania terenu lub lokalu do działalności?
• Jak ustalić stawkę za dzierżawę gruntu pod parking dla prowadzącego bar szybkiej obsługi, gdy sąsiednie gminy nie mają takich stawek?
• Jak ustalić stawkę za parking w centrum miasta wydzierżawiany przez supermarket?
• Jak naliczyć czynsz za zaorane drogi i czy traktować to jako dzierżawę rolną?

Blok 3. Terminy płatności czynszu i waloryzacja

Zagadnienia programowe

• Terminy zapłaty przy różnych typach umów.
• Waloryzacja: kiedy, jak często, według jakiej podstawy.
• Umowy bez klauzuli waloryzacyjnej – możliwe działania.

Pytania

• Czy można wypowiedzieć i zawrzeć ponownie na czas określony kilka umów dzierżawy garaży zawartych na czas nieokreślony, w których brak klauzuli waloryzacji?
• Kiedy powinna nastąpić płatność za dzierżawę lub najem?
• Czy wszystkie czynsze, w tym za ogródki warzywne i tereny zielone, należy waloryzować co roku?
• Czy zapis w umowie o prawie aktualizacji wysokości czynszu nakłada obowiązek jego corocznej aktualizacji?
• Kiedy należy przeprowadzić pierwszą waloryzację, jeżeli umowę zawarto we wrześniu i przewidziano waloryzację raz w roku?
• Jak należy postępować przy dzierżawach tablic reklamowych, dróg wewnętrznych i ogródków piwnych — co powinna zawierać umowa i jak obliczać czynsz?
• Do kiedy powinien zostać uiszczony roczny czynsz, jeżeli umowę zawarto w czerwcu na okres jednego roku?
• Jakie terminy należy przyjąć do waloryzacji stawek czynszu (np. od 1 stycznia każdego roku)?
• Czy wszystkie umowy w gminie należy waloryzować w tym samym czasie?
• Czy w przypadku, gdy nie dokonano waloryzacji od stycznia, można przeprowadzić waloryzację i poinformować o niej w maju lub czerwcu w tym samym roku?
• Czy przy klauzuli o waloryzacji opartej na wskaźniku inflacji GUS należy dokonywać waloryzacji co roku?
• Czy przy braku klauzuli waloryzacyjnej w umowie i braku zgody dzierżawcy na aneks można przeprowadzić waloryzację?
• Czy czynsz należy waloryzować co roku?
• Czy dopuszczalne jest dokonanie waloryzacji czynszu wstecz (np. od początku roku), jeżeli dzierżawca zmarł w styczniu, a spadkobiercy złożyli oświadczenia w sierpniu?

Blok 4. Zasady naliczania podatku VAT i podatek od nieruchomości

Zagadnienia programowe

• Kiedy najem/dzierżawa podlega VAT; kiedy zwolnienie.
• Cele mieszkaniowe/rolne/działalność — skutki podatkowe.
• Obowiązki w podatku od nieruchomości.

Pytania

• W jakich sytuacjach przy najmie i dzierżawach należy pobierać VAT?
• Jak opodatkować VAT dzierżawę działki rolnej pod domek holenderski na cele mieszkaniowe?
• Czy w przypadku budynku mieszkalnego (po komunalizacji, poza zasobem lokali komunalnych) należy zawrzeć umowę najmu czy dzierżawy na cele mieszkaniowe i jak rozliczyć VAT?
• Jak rozumieć „VAT w rozliczeniu” — czy jest to dzierżawa rolna czy nierolnicza?
• Czy można zwolnić dzierżawcę z płatności podatku od nieruchomości?
• Czy przy zawarciu umowy dzierżawy lub najmu należy naliczyć VAT?
• Jak rozliczyć VAT przy dzierżawie gruntu na cele rolnicze wyłącznie na własne potrzeby (bez prowadzenia działalności rolniczej)?
• Jak rozliczyć VAT przy dzierżawie na cele rolne przedsiębiorcy prowadzącego na tym terenie stawy?

Blok 5. Jak przygotować nieruchomości do dzierżawy

Zagadnienia programowe

• Dobór przedmiotu (części działki, dojście, media).
• Skutki zapisów o nasadzeniach i nakładach.
• Brak wniosku o ponowną dzierżawę — co dalej.

Pytania

• Jak prawidłowo przeprowadzić wydzierżawienie części działki?
• Jakie skutki roszczeniowe i odszkodowawcze wywołują zapisy w umowie o prawie zabudowy i trwałych nasadzeniach oraz jak uregulować odpowiedzialność za szkody losowe?
• Co zrobić, jeżeli nie wpłynął wniosek o ponowną dzierżawę?
• Jak uregulować dojście do budynku, gdy jedyne dojście prowadzi przez inną działkę gminną (wygasła umowa dzierżawy na dojście) — czy należy dokonać podziału, wprowadzić ograniczenia w zagospodarowaniu lub zastosować bezumowne korzystanie?
• Co zrobić w sytuacji, gdy po latach bezprzetargowych dzierżaw tej samej działki gmina może wydzierżawić jedynie połowę (z uwagi na budowę kanalizacji), a przez część dzierżawy mogą zostać poprowadzone media i dojazd?

Blok 6. Decyzja o wydzierżawieniu lub wynajęciu

Zagadnienia programowe

• Obiekty na gruncie (garaże, nakłady) – postępowanie przy zakończeniu umowy.
• Reklamy; użyczenie vs najem/dzierżawa.
• Kolizje wniosków a zgoda rady.

Pytania

• Jak należy postępować w sprawach dzierżaw, na których znajdują się wybudowane obiekty (np. garaże)?
• Jakie kroki powinna podjąć gmina, jeżeli umowa się kończy, dzierżawca nie chce kontynuacji, a jest właścicielem nakładów (budynku)?
• Czy reklamy należy traktować jako przedmiot dzierżawy?
• Czy przy zakończeniu długotrwałej umowy najmu (np. od 2009 r.) należy przygotować zarządzenie, wykaz (21 dni), a następnie podpisać nową umowę użyczenia?
• Czy radny może wydzierżawić grunt w gminie, w której pełni mandat, na cele ogródka działkowego oraz czy przy przedłużeniu bezprzetargowym radny powinien zostać wyłączony z głosowania?
• Czy przy wydłużeniu umowy z przetargu zawartej na rok do okresu 3 lat konieczna jest uchwała rady gminy?
• Czy mieszkaniec może złożyć do urzędu „akces” na wszystkie dzierżawy i najmy, żądając organizowania przetargów na wszystkie nieruchomości mimo publikacji zarządzeń i wykazów?
• Jak przywrócić nieruchomość do stanu faktycznego, jeżeli na gruncie rolnym po 10 latach powstał staw?
• W jakich sytuacjach można wydzierżawić grunt bez wszczynania procedury?
• Czy przy zgodzie rady na bezprzetargowe wydzierżawienie na 5 lat wójt musi zorganizować przetarg, jeżeli w trakcie wywieszenia wykazu zgłoszą się inne osoby?
• Czy przetarg pisemny może dotyczyć wyłącznie stawki czynszu?
• Czy przy dwóch konkurencyjnych wnioskach (ogródki przydomowe vs cele parkingowe) należy ogłosić przetarg?
• Co zrobić, jeżeli po publikacji wykazu dzierżawca nie złoży wniosku i nikt inny się nie zgłosi?
• Czy można wystąpić o wydanie nieruchomości gruntowej, jeżeli na niej posadowiono róg budynku i taras za zgodą gminy?

Blok 7. Sporządzenie wykazu nieruchomości

Zagadnienia programowe

• Treść wykazu, ochrona danych, termin 21 dni.
• Relacja wykaz–uchwała–zarządzenie; ważność wykazu.
• Kilka części, różne powierzchnie, przetargi ograniczone.

Pytania

• Czy w przypadku wpływu kolejnego wniosku w czasie wywieszenia wykazu należy przeprowadzić przetarg i jak ustalić stawkę wyjściową?
• Czy dzień wywieszenia wykazu wlicza się do okresu 21 dni?
• Czy od daty wydania wykazu należy odczekać 21 dni przed podjęciem uchwały?
• Czy w wykazie należy podawać dane osobowe dzierżawcy oraz jak prawidłowo chronić dane w protokołach?
• Kiedy należy opublikować wykaz przy przedłużeniu krótkiej umowy najmu (np. z 3 miesięcy na kolejne 6)?
• Kiedy należy umieścić wykaz, jeżeli kolejna umowa na pawilon handlowy ma zostać zawarta po upływie 3-miesięcznej — czy 21 dni przed końcem poprzedniej?
• Czy należy sporządzać jeden wspólny wykaz dla dzierżawy i najmu, czy odrębne wykazy?
• Na jak długo i kiedy należy sporządzić zarządzenie z wykazem, jeżeli wniosek o wydłużenie wpływa 1,5 roku przed końcem umowy; czy lepszy jest aneks, czy nowa umowa?
• Czy po przetargu wygranym przez dotychczasowego dzierżawcę można zawrzeć umowę na 3 lata bez uchwały (jako kolejną umowę)?
• Jakie elementy powinna zawierać treść wykazu?
• Czy konieczne jest odrębne zarządzenie w sprawie podania wykazu do publicznej wiadomości?
• Czy przy wydzierżawieniu kilku części jednej działki należy wskazywać łączną powierzchnię czy osobno dla każdej części?
• Czy do wyliczenia powierzchni dzierżaw trzeba sporządzać operaty i jak ustalić klasę gruntu?
• Czy należy sporządzić wykaz, jeżeli wydzierżawiamy działkę tej samej osobie?
• Czy cykliczna jednodniowa impreza (co tydzień) wymaga ujęcia w wykazie?
• Jak postąpić, jeżeli w przetargu ograniczonym do właścicieli działek sąsiednich wniosek składa osoba niespełniająca tego kryterium?
• Czy w wykazie należy zamieszczać informację, że w przypadku jednego wniosku umowa zostanie podpisana z dotychczasowym dzierżawcą?
• Co zrobić, jeżeli w wykazie na najem nie zamieszczono adnotacji o przetargu w razie dwóch wniosków — czy ponownie ogłaszać w prasie?
• Czy przy dwóch wnioskach na ogródek przydomowy (200 m² i 300 m²) należy sporządzić dwa wykazy na różne powierzchnie, czy można wpisać powierzchnię całej działki?
• Czy można podać wykaz do publicznej wiadomości przed złożeniem wniosku przez zainteresowanego?
• Czy należy czekać z wykazem do czasu podjęcia uchwały rady, czy można wywiesić wcześniej?
• Czy można opublikować wykaz 3–4 miesiące przed końcem umowy i czy wykaz ma termin ważności?
• Czy należy obciążyć bezumowne korzystanie w przerwie między 3-miesięczną umową a nową (w oczekiwaniu na uchwałę) oraz czy w nowej umowie można nadać skutek wsteczny?
• Czy można uchwałą przeznaczyć tereny ogrodów działkowych (200/300/400 m²) na okres dłuższy niż 3 lata?
• Czy przed ogłoszeniem wykazu konieczne jest zarządzenie burmistrza?
• Czy po uchwale o umowach dłuższych niż 3 lata, w razie rezygnacji jednego dzierżawcy i nowego wniosku, należy podejmować nową uchwałę?
• Czy należy publikować informację o tym, kto będzie dzierżawcą w trybie bezprzetargowym?
• Czy przy dwóch wnioskach, gdy w wykazie przewidziano tryb bezprzetargowy, należy przejść na przetarg i przygotować nowy wykaz?
• Czy w przypadku jednostki budżetowej konieczne jest zarządzenie burmistrza przed ogłoszeniem wykazu?
• Czy w wykazie należy wskazać podmiot, który będzie dzierżawił nieruchomość?
• Czy wykaz ma termin ważności i w jakim czasie od zakończenia wykazu należy podpisać umowę?
• Czy po podaniu w wykazie powierzchni 300 m² można zawrzeć umowę na mniejszą powierzchnię?
• Jak sporządzić obszerny wykaz, jeżeli jednocześnie kończy się około 100 umów na różne cele?
• Czy można objąć kilka wykazów jednym zarządzeniem?
• Czy w przypadku rozwiązania umowy i nowego wniosku należy sporządzić nowy wykaz (do 3 lat), czy nowy najemca „wchodzi” w ramy czasowe poprzedniego wykazu?
• Czy zawsze trzeba wydawać zarządzenie w sprawie podania wykazu do publicznej wiadomości, czy wystarczy samo podanie wykazu?

Blok 8. Tryb przetargowy wydzierżawienia/wynajmowania – zasady ogólne

Zagadnienia programowe

• Kiedy wymagany jest przetarg, a kiedy można odstąpić.
• Skargi/odwołania – terminy, forma, publikacja.
• Ograniczenia udziału w przetargu, warunki dopuszczenia.

Pytania

• Czy przy umowach sezonowych do 3 miesięcy, gdy jest kilku chętnych, należy przeprowadzić przetarg jak dla umów powyżej 3 lat (mimo że u.g.n. nie reguluje wprost umów do 3 miesięcy)?
• Czy skarga na przetarg musi wpłynąć w ciągu 7 dni, czy wystarczy nadanie listu 7. dnia (liczy się data stempla pocztowego)?
• Czy skarga na czynności przetargowe oraz jej rozstrzygnięcie muszą być publikowane?
• Jak można ograniczyć udział osoby, która wpłaca wadium, wygrywa kolejne przetargi i nie podpisuje umowy?
• Dla kogo można ograniczyć przetarg w przypadku działek rolnych wydzierżawianych dotychczas na cele rolne?
• Jak sprawdzić, czy osoba przystępująca do przetargu pozostaje w związku małżeńskim?
• Czy przy wygranej jedynego uczestnika należy odczekać 7 dni na ewentualne odwołanie?
• Czy w razie braku wpłaty wadium przez uczestników należy czekać do ogłoszenia negatywnego rozstrzygnięcia?

Blok 9. Ogłoszenie o przetargu – publikacja i dokumenty

Zagadnienia programowe

• Elementy ogłoszenia i relacja: ogłoszenie–regulamin/warunki.
• Terminy publikacji (30 dni), BIP, prasa i zasięg ogłoszenia.
• Zakres oświadczeń/załączników wymaganych od uczestników.

Pytania

• Co powinno znaleźć się w ogłoszeniu o przetargu?
• Czy regulamin przetargu jest tym samym co warunki przetargu?
• Czy skoro dzierżawa nie jest „zbyciem”, można uprościć formę przetargu przez wprowadzenie regulaminu?
• Czy oświadczenie o znajomości stanu granic należy załączać do ogłoszenia?
• Czy do przeprowadzenia przetargu na dzierżawę na 5 lat konieczna jest uchwała rady?
• Kiedy należy stosować zasadę publikacji ogłoszenia 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu?
• Czy ogłoszenie w prasie ma termin ważności?
• Czy informacja w prasie powinna ukazać się każdego dnia przez 21 dni, czy wystarczy publikacja jednorazowa?
• Czy przy dzierżawie nieruchomości położonych na terenie innego państwa ogłoszenie należy opublikować także w tym państwie?
• Czy istnieje obowiązek tworzenia regulaminu przetargu?
• Czy konieczne jest oświadczenie uczestników przetargu, że zapoznali się z warunkami?

Blok 10. Przetarg – protokół, wynik, odwołania

Zagadnienia programowe

• Protokół, informacja o wyniku, zawiadomienie o podpisaniu umowy.
• Wadium: wysokość, forma wpłaty i zasady zwrotu.
• Udostępnianie protokołu a ochrona danych osobowych.

Pytania

• Co powinien zawierać protokół z przetargu?
• Czy można opublikować protokół z przetargu i gdzie należy ogłaszać wyniki zgodnie z rozporządzeniem?
• Kto powinien otrzymać protokół z przetargu: wszyscy oferenci czy tylko organ i osoba wyłoniona?
• Na jakiej podstawie można odwołać przetarg i czy część jawna oraz niejawna mogą odbyć się tego samego dnia?
• Czy publikacja w prasie wyników przetargu jest obowiązkowa?
• Czy w przetargu, w którym uczestniczą dwie osoby, w razie niepodpisania umowy przez zwycięzcę można zawrzeć umowę z drugim oferentem, czy konieczne jest ogłoszenie kolejnego przetargu?
• Jak postąpić w sytuacji drugiego wniosku na zabudowany grunt (np. domek letniskowy): czy należy zorganizować przetarg, czy można zawrzeć umowę z właścicielem nakładów, a co w razie wygranej osoby trzeciej?
• Czy mimo uchwały rady wyrażającej zgodę na kontynuację bezprzetargową należy przeprowadzić przetarg, jeżeli wpłynie drugi wniosek?
• Jak postąpić, jeżeli radny, który wygrał przetarg przed objęciem mandatu, chce obecnie przedłużyć umowę w trybie bezprzetargowym?
• Czy dopuszczalne jest przeprowadzenie przetargu ustnego ograniczonego „dla właścicieli działek sąsiednich w celu poszerzenia działki”?
• Czy można udostępnić zwycięzcy protokół zawierający dane osobowe pozostałych oferentów?
• W jakiej wysokości należy ustalać wadium i czy może ono odpowiadać równowartości jednego czynszu?
• Dlaczego wadium wpłacone gotówką jest niedopuszczalne?
• W jakim celu wymagane są oświadczenia i zgody (np. małżonka) do udziału w licytacji?
• Czy osoby, które przegrały przetarg, podpisują protokół?
• Czy osoby, które nie brały udziału w przetargu, mogą wnieść skargę?
• Czy uczestnicy przetargu mogą nagrywać jego przebieg?
• Jak należy odpowiadać na pytania przed przetargiem — indywidualnie czy przez publikację w BIP?
• Czy przetarg kończy się z chwilą ogłoszenia wyników?
• Jak ustalić wysokość wadium przy bardzo niskiej miesięcznej stawce czynszu?
• Czy zapis w ogłoszeniu, że dzierżawca powinien zapoznać się ze stanem nieruchomości, zabezpiecza gminę przed późniejszymi roszczeniami?
• Czy wadium wpłacone gotówką może zostać zwrócone w gotówce?
• Czy w protokole przetargu należy umieszczać numery PESEL uczestników?
• Czy oświadczenia członków komisji o bezstronności powinny stanowić załączniki do dokumentacji przetargu?
• Czy zawiadomienie o terminie podpisania umowy musi mieć formę pisemną?
• Czy w protokole przetargu można wskazać planowaną datę podpisania umowy?

Blok 11. Tryb bezprzetargowy wydzierżawienia lub wynajmu

Zagadnienia programowe

• Podstawy: art. 35 ust. 1b, art. 37 ust. 4 u.g.n., uchwała rady.
• Kontynuacja po przetargu vs nowa umowa; jawność i ograniczenia.
• Kolizja trybu bezprzetargowego z wielością wniosków.

Pytania

• Czy po 10-letniej dzierżawie zawartej w przetargu można zawrzeć kolejną 10-letnią umowę w trybie bezprzetargowym i czy wymagane jest uzasadnienie w uchwale?
• Czy przy dzierżawie bezprzetargowej umowę muszą podpisywać oboje małżonkowie?
• Czy za zgodą rady można zawierać umowy na czas nieokreślony w trybie bezprzetargowym?
• Jeżeli rada wyraża zgodę na dzierżawę działki pod domem, ale nie wyraża zgody na tryb bezprzetargowy i ogłaszamy przetarg, czy można ograniczyć uczestników do właściciela mieszkania?
• Czy należy publikować informację o tym, kto będzie dzierżawcą w trybie bezprzetargowym?
• Czy w razie dwóch wniosków, gdy wykaz przewidywał tryb bezprzetargowy, należy przejść na przetarg i sporządzić nowy wykaz?

Blok 12. Rozpatrywanie wniosków

Zagadnienia programowe

• Wiele wniosków na tę samą działkę – jak postępować.
• Terminy, przerwy między umowami, kolizje celów dzierżawy.
• Grunty sołeckie, liczba umów z jednym dzierżawcą.

Pytania

• Czy burmistrz może zawrzeć umowę z podmiotem, który od lat dzierżawi to samo miejsce i co roku składa wniosek, czy należy przeprowadzić przetarg?
• Jak należy postępować w sprawach dotyczących gruntów sołeckich?
• Ile umów można zawrzeć z tym samym dzierżawcą?
• Jak należy postąpić, gdy na jedną z działek są dwa wnioski: czy przeprowadzić przetarg tylko na tę działkę, a na pozostałe podpisać umowy?
• Jak rozwiązać problem z terminami, gdy data wniosku to 14.09, poprzednia umowa trwała do 01.09, uchwała ma być 21.09 i trzeba doliczyć 21 dni — czy należy nadać nowy termin?
• Czy można przedłużyć umowę, jeżeli obecny dzierżawca jest zainteresowany dalszą dzierżawą, ale pojawili się także inni chętni, czy należy przeprowadzić przetarg?

Blok 13. Koszty przygotowania nieruchomości / rodzaje umów

Zagadnienia programowe

• Dobór formy: dzierżawa, najem, użyczenie.
• Kaucje, rozliczenia i kontynuacje.

Pytania

• Jak prawidłowo sporządzić umowę dzierżawy, umowę najmu oraz umowę użyczenia?
• Czy przy kontynuacji umowy najmu lokalu należy zwrócić kaucję i naliczyć nową, czy można doliczyć różnicę, uznając poprzednią wartość na poczet nowej kaucji?

Blok 14. Wydanie przedmiotu dzierżawy/najmu; zakończenie umowy; wypowiedzenia

Zagadnienia programowe

• Ujednolicanie zapisów umów, terminy płatności.
• Zmiana stron (śmierć, wstąpienie, brak spadkobierców).
• Bezumowne korzystanie a przerwy między umowami.

Pytania

• Jakie konsekwencje niesie nieujednolicanie postanowień umów i kiedy należy ujednolicać terminy płatności?
• Czy teren wykorzystywany pod działalność handlową należy obejmować najmem czy dzierżawą?
• Czy dopuszczalne jest porozumienie trójstronne z osobą wstępującą, dotychczasowym dzierżawcą i gminą?
• Jakie ryzyka wiążą się z wydzierżawieniem gruntu użytkowanego przez gminę jako grunt Skarbu Państwa?
• Jak należy postąpić z gruntami nauczycielskimi użytkowanymi przez nauczycieli — czy trzeba podpisać nowe umowy i na jakiej podstawie grunt wraca do gminy?
• Czy umowę dzierżawy należy zawierać z obojgiem małżonków?
• Jak prawidłowo wypowiadać umowy zawarte na czas nieoznaczony (np. kwestia „daty pewnej” początku/roku dzierżawnego)?
• Czy w razie wniosku dzierżawcy o wcześniejsze rozwiązanie umowy na czas oznaczony można zawrzeć aneks skracający okres obowiązywania?
• Jak zakończyć umowę, gdy dzierżawca zmarł, a spadkobiercy nie chcą przejąć umowy?
• Czy przy zawieraniu kolejnej umowy na grunt rolny należy wymagać oświadczenia małżonka?
• Jak postąpić w razie braku postępowania spadkowego lub aktu poświadczenia dziedziczenia?
• Jak rozliczać opłaty podczas bezumownego korzystania z lokalu?
• Czy można obciążyć rolnika za bezumowne korzystanie z gruntu?
• Jak postąpić, gdy dzierżawca zmarł lub wyjechał albo zmienił się właściciel?
• Jak postąpić, gdy zmarły ma rodzinę, ale nie stwierdzono nabycia spadku?
• Jak postąpić, gdy spadkobiercy zmarłego najemcy nie opróżniają lokalu — co zrobić z wyposażeniem?
• Czy przy zawieraniu kolejnych umów w trybie przetargowym z tym samym podmiotem należy każdorazowo sporządzać protokół zdawczo-odbiorczy?
• Czy rozwiązanie umowy dzierżawy garażu po śmierci najemcy/dzierżawcy wymaga postanowienia o nabyciu spadku?
• Jak rozwiązać umowę, jeżeli wiadomo, że dzierżawca nie żyje, a rodzina nie przedstawiła aktu zgonu?

Blok 15. Obowiązki wydzierżawiającego

Zagadnienia programowe

• Standardowy zakres obowiązków właściciela/zarządcy wobec dzierżawcy/najemcy.
• Zasady reagowania na naruszenia umowy i utrzymanie nieruchomości.

Blok 16. Obowiązki dzierżawcy

Zagadnienia programowe

• Standardowe obowiązki i odpowiedzialność dzierżawcy.
• Utrzymanie i sposób korzystania z nieruchomości.
• Reagowanie na naruszenia umowy.

Blok 17. Zmiana dzierżawcy lub najemcy – aneks do umowy

Zagadnienia programowe

• Aneks vs rozwiązanie i nowa umowa.
• Zbycie nakładów/urządzeń; sukcesja gospodarstwa.
• Ciągłość tytułu prawnego a wykaz/uchwała.

Pytania

• Co zrobić, jeżeli nakłady zostały sprzedane — czy sporządzić aneks i uniknąć sporządzania nowego wykazu?
• Jak postąpić przy zmianie właściciela automatu z karmą dla ptactwa stojącego na gruncie gminnym — czy wystarczy aneks, czy rozwiązać umowę i oczekiwać na wniosek nowego nabywcy?
• Czy przy umowie dzierżawy zawartej na 3 lata tylko na męża można „przepisać” dzierżawę na żonę przez aneks, czy należy rozwiązać umowę i zawrzeć nową?
• Jak postąpić z przepisaniem umowy dzierżawy na innego dzierżawcę w związku z przejęciem gospodarstwa?
• Czy zmianę dzierżawcy należy wprowadzić aneksem, czy lepiej rozwiązać umowę i podpisać nową z nowym dzierżawcą?

Blok 18. Dzierżawa w trwałym zarządzie; zgody i opinie

Zagadnienia programowe

• Zasady gospodarowania w trwałym zarządzie.
• Wewnętrzne zgody i opinie – kiedy wymagane.
• Relacja: trwały zarząd vs dzierżawa/użyczenie.

Pytania

• Jak postępować przy dzierżawie nieruchomości objętych trwałym zarządem?
• Jakie zgody i opinie są wymagane przy wydzierżawianiu i wynajmowaniu nieruchomości?
• Czy w celu uregulowania stanu prawnego i przekazania lokali w trwały zarząd należy wydzielić lokal, sporządzić operat i ustalić opłatę, czy można pominąć wydzielanie na podstawie art. 49a pkt 2?

Blok 19. Dzierżawa gruntu rolnego i prawo pierwokupu

Zagadnienia programowe

• Prawo pierwokupu przy długotrwałych dzierżawach.
• Wpływ ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Zawieranie, wypowiadanie i przedłużanie umów z rolnikami.

Pytania

• Czy w przypadku umów zawartych z gminą dzierżawcy nie przysługuje prawo pierwokupu?
• Czy dzierżawa trzyletnia kontynuowana przez dłuższy czas uprawnia do pierwokupu?
• Jak przywrócić działkę ewidencyjnie rolną, na której występowały zadrzewienia i zakrzewienia powyżej 10 lat, do funkcji rolnej?
• Jak ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wpływa na już zawarte umowy dzierżawy?
• Jak zawierać, wypowiadać i przedłużać umowy dzierżawy z rolnikami (w tym ważne przyczyny wypowiedzenia)?
• Czy należy sumować okresy dzierżawy przy kolejnych umowach trzyletnich zawieranych jedna po drugiej i czy po 10 latach powstaje prawo pierwokupu?
• Czy przy umowie na czas nieokreślony istnieje możliwość pierwokupu lub przejścia własności gruntu na dzierżawcę?
• Jak postąpić w sprawie garażu wybudowanego w latach 70. na gruncie gminy bez umowy (płacony był podatek od nieruchomości) — czy córce spadkodawcy przysługuje prawo pierwokupu gruntu pod garażem?

Blok 20. Użyczenie nieruchomości

Zagadnienia programowe

• Kiedy użyczenie zamiast najmu/dzierżawy.
• Użyczenie i poddzierżawa przy użyczeniu.
• Trwały zarząd a użyczenie jednostkom kultury/NGO.

Pytania

• Jak postąpić po połączeniu klubu seniora (działka z budynkiem) z GOPS — czy wójt powinien ponownie użyczyć działkę lub budynek?
• Czy można oddać w trwały zarząd budynki z gruntami gminnemu ośrodkowi kultury?
• Jakie zasady należy stosować przy umowach użyczenia gruntów dla organizacji bez dochodów (fundacje, stowarzyszenia, harcerze)?
• Czy umowa użyczenia dla gminnego centrum kultury (samorządowa osoba prawna) musi mieć formę aktu notarialnego?
• Czy w razie oddania w użyczenie nowego obiektu sportowego GCKiS i planowanej poddzierżawy >3 lat na rzecz osób trzecich potrzebna jest zgoda rady gminy oraz sporządzenie i publikacja wykazu?
• Czy jeżeli gmina użyczyła zabudowaną nieruchomość miejskiemu ośrodkowi kultury (osoba prawna) i wyraziła zgodę na poddzierżawę, to przy poddzierżawie ośrodek musi sporządzić wykaz?
• Czy zgoda na podużyczanie wymaga ogłoszenia wykazu na 21 dni?
• Czy w przypadku umowy użyczenia i wniosku biorącego o zgodę na podużyczanie do wójta konieczne jest sporządzenie wykazu?

Blok 21. Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Zagadnienia programowe

• Ustalanie wynagrodzenia i okresów; dowody.
• Waloryzacja i odsetki; komunikacja z użytkownikiem.
• „Dziury” między umowami i opodatkowanie VAT.

Pytania

• Jak ustalać okresy bezumownego użytkowania?
• Co zrobić, jeżeli zakończono umowę i nie ma możliwości podpisania kolejnej w terminie (uchwała w toku) — czy obciążyć za bezumowne korzystanie, czy lepiej dodać aneks?
• Jak postąpić w przypadku rolnika, który bezumownie korzysta z gruntu po nieprzedłużeniu umowy z powodu zaległości — czy można naliczyć karę za bezumowne korzystanie?
• Jak obliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
• Jak rozliczać opłaty podczas bezumownego korzystania z lokalu?
• Czy istnieje ustawowo określony okres bezumownego korzystania?
• Czy można umownie przewidzieć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie w wysokości 200% czynszu?
• Czy należy gromadzić dowody potwierdzające bezumowne użytkowanie?
• Czy w porozumieniu o bezumownym korzystaniu wójt może zdecydować, że stawka czynszu pozostaje bez zmian?
• Jak postąpić, jeżeli dzierżawca złożył wniosek o kontynuację, ale procedury trwają po zakończeniu umowy — czy obciążać za bezumowne korzystanie?
• Czy przy braku zapisu w umowie o opłacie za bezumowne korzystanie można obciążyć użytkownika takim wynagrodzeniem?
• Czy do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie można naliczać odsetki za nieterminową płatność?
• Czy zapis o opłacie za bezumowne korzystanie w wysokości „dwukrotności stawki” może być zamieszczony w zarządzeniu określającym stawki czynszu?
• Czy przy wieloletnim bezumownym korzystaniu należy waloryzować stawkę co roku?
• Czy za bezumowne korzystanie należy co miesiąc wysyłać informację o kwocie do zapłaty?
• Jak postąpić, jeżeli dzierżawca przez lata dzierżawił grunty na ogródek przydomowy, lecz faktycznie zmienił cel i ogrodził teren masywnym murem bez zgody burmistrza?
• Jak ściągnąć należności za bezumowne korzystanie od nowego właściciela garażu postawionego bez zgody gminy, jeżeli poprzednik dokonał samowoli budowlanej i sprzedał garaż wraz z mieszkaniem?
• Czy w zarządzeniu burmistrza można określić zasady naliczania opłat za bezumowne korzystanie z mienia komunalnego oraz czy zasady te powinny być powielane w umowach; czy opłaty za bezumowne korzystanie podlegają VAT i czy należy naliczać opłatę do czasu przedłożenia aktu dziedziczenia w razie śmierci dzierżawcy?
• Jak rozliczyć przypadek ujawnienia bezumownego korzystania podczas kontroli terenowej: czy doliczać VAT, jak ustalić dzień „dowiedzenia się” (dzień kontroli czy dzień złożenia wyjaśnień/wniosku) oraz czy wynagrodzenie pomiędzy wnioskiem a podpisaniem umowy (w okresie 21 dni wykazu) podlega opodatkowaniu?

Blok 22. Regulacja zobowiązań finansowych i prawnych

Zagadnienia programowe

• Przejmowanie gruntów i nakładów za długi.
• Kompensaty za nakłady, zmiany klauzul waloryzacji.
• Sprzedaż gruntu pod pawilonami; pomoc publiczna.

Pytania

• Jakie są zasady przejmowania gruntów za długi dzierżawców?
• Jak postąpić, gdy dzierżawca nie płaci czynszu — czy można przejąć np. pawilon na poczet długu?
• Jak rozliczyć kompensatę za nakłady poniesione przez dzierżawcę na budynek przedszkola (kompensata umowna i jednostronna)?
• Czy przy sprzedaży gruntu pod pawilonami nietrwale związanymi z gruntem (targowisko) wystarczy umowa dzierżawy na 10 lat?
• Jaką formę przyjąć przy zmianie zapisu o waloryzacji w umowie 10-letniej, w której pierwotnie nie przewidziano waloryzacji?
• Czy rozłożenie na raty lub umorzenie należności będzie pomocą de minimis dla rolnika?